杭州市人民政府关于市区乡镇工业企业改制中土地资产处置和办理土地使用证、房屋所有权证等若干意见的通知
杭政〔2000〕7号
各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为了进一步规范和完善乡镇企业的改制工作，促进乡镇企业健康发展，根据国家有关法律、法规和市委、市政府《关于进一步加快乡镇企业发展的若干意见》市委〔1999〕15号精神，结合本市实际，现就市区乡镇工业企业改制过程中土地资产处置和办理土地使用证、房屋所有权证(以下简称“两证”)等工作提出如下意见：
一、办理“两证”的原则
盘活存量资产，有利改制；简化手续，规范收费；方便企业，有利发展。在充分考虑乡镇企业发展历史的特殊性、坚持合法的前提下加快办理步伐。
二、办理“两证”的范围
市区范围内乡(镇)、村办集体工业企业(以下简称乡镇企业)改制为股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业、私有企业、租赁经营和实施出售、兼并、合并、破产等(以下简称为改制)，对符合环境保护、城市规划要求的工业企业生产性用房及用地可办理“两证”。涉及原使用的土地、房屋资产处置，应按本意见规定进行土地、房屋资产处置。
三、土地资产处置及其土地使用证的办理
(一)杭州市土地行政主管部门负责市区乡镇企业改制土地资产处置的审批管理工作。各区土地行政主管部门负责具体实施。未经市土地行政主管部门依法审批，擅自进行乡镇企业土地资产处置的行为无效，改制后企业的土地使用权不受法律保护。
(二)乡镇企业改制进行土地资产处置，应符合以下条件：
1、土地使用权属必须合法无争议，并已办理土地登记，持有合法的土地使用权证书。
2、改制后的建设用地必须符合城市总体规划和乡镇土地利用总体规划。
对于违法占用的土地或通过土地非法交易等途径非法取得的土地使用权，应当按照国家和省、市有关土地确权的规定，经依法处理并补办用地审批手续后确定土地使用权，依法取得土地使用证后，方可按本规定申请进行土地资产处置。尚未进行土地登记的，企业应向土地所在地的区土地行政主管部门申请确权，由区土地行政主管部门负责地籍调查和初审后报市土地行政主管部门审核并由市土地行政主管部门出具土地权属证明。
(三)乡镇企业改制涉及的土地使用权，有下列情形之一的，应依法补办征用手续并按土地使用权出让方式进行处置：
1、企业整体连同土地使用权转让或进行不动产分割转让涉及土地使用权转让的；
2、改制后企业由本集体经济组织以外的经济组织或单位控股的；
3、改制后改变原土地批准用途需重新建设的(房地产项目建设用地除外)。
乡镇企业改制后改变土地批准用途，进行房地产开发建设的，按《关于进一步深化国有土地有偿使用制度改革推行土地使用权招标拍卖出让的通知》(杭政〔1999〕19号)执行。通过土地出让方式处置土地使用权的，由受让者依法办理土地征用手续和土地出让手续，缴纳土地使用权出让金。改制企业以出让方式取得的土地使用权，可依法进行转让、出租、抵押。
4、乡镇企业改制需要将集体土地依法征为国有土地的，应当提供下列资料：
(1)建设用地呈报表(村及乡镇、区政府盖章)；
(2)改制企业的批文(由各区的乡镇企业行政主管部门负责批复)；
(3)征地协议书；
(4)建设用地规划许可证及附图。
(四)乡镇企业在改制时，集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给改制企业的，涉及的土地使用权，可采取租赁方式进行处置。采取租赁方式处置土地使用权的，作为集体所有土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织要与承租企业(改制企业)签订土地租赁合同。集体所有土地租赁合同文本由市土地行政主管部门统一制订。以租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租和抵押。如确有需要，应经出租方同意并依法补办有关手续后才能进行。
(五)乡镇企业改制为股份合作制企业或有限责任公司，由作为集体土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织控股的，所涉及的土地使用权允许以集体土地使用权作价入股。但其土地使用权入股的价格需经有土地评估资质的土地评估机构评估，并经市土地行政主管部门确认。同时，以土地使用权作价入股的，由相应的集体经济组织按股收取红利。以集体所有土地使用权作价入股方式处置的，其土地所有权性质不变。企业终止时，土地使用权仍归原集体所有者。作价入股的集体土地使用权不得擅自转让、出租，不得擅自改变土地用途。作价入股的集体土地使用权作为企业的法人财产可以抵押，抵押时应按国家关于集体土地抵押的有关规定办理审批手续。抵押权人处分抵押物时，须先补办征用、出让手续，补交土地出让金或以处分集体抵押物所得价款先行抵交出让金。
(六)使用划拨国有土地使用权的乡镇企业改制时，经主管该企业的乡(镇)或村集体经济组织同意后，由改制后企业按现行企业改制土地资产处置的有关规定补办土地使用权出让或国有土地租赁手续、补缴土地出让金或按年缴纳土地租金。补办土地出让手续后的土地使用权可以依法转让、出租、抵押。补办国有土地租赁手续后的土地使用权转让、抵押按《杭州市国有土地租赁管理办法》的有关规定执行。
(七)以土地出让方式取得国有土地使用权的乡镇集体企业改制时，可以依法转让、出租给改制后的企业使用或作价入股。土地使用年限为土地出让年限减去原乡镇企业使用年限后的剩余年限。
(八)乡镇企业改制土地资产处置的具体程序：
1、申请。乡镇企业向区土地行政主管部门提出土地资产处置的申请，以出让方式处置的，还应向市规划部门申请办理规划批准手续。
2、权属确认。企业所在地的区土地行政主管部门在收到企业申请后15个工作日内完成企业用地地籍调查和初审后(有权属纠纷的除外)，报市土地行政主管部门审批，市土地行政主管部门在7个工作日内完成审批工作。
3、地价评估和确认。企业委托具有土地估价资质的评估机构进行地价评估。企业持土地价格评估报告向市土地行政主管部门申请评估结果确认，市土地行政主管部门在10个工作日内完成地价确认工作。
4、处置方案拟订。由企业所在的区土地行政主管部门会同该企业拟订土地处置方案，明确处置方式。如需补办土地征用手续的，按国家、省土地管理法律、法规的规定补办征用手续，在报送土地资产方案时一并报送补办征用的有关材料。
5、方案审批。采取补办土地征用、出让、国有土地租赁、土地使用权作价入股的，市土地行政主管部门根据区土地行政主管部门的初审意见，批复有关处置方案。如需办理征用的，一并补办征用土地审批手续。
采取集体所有土地租赁方式处置的，由市土地行政主管部门负责方案批复，由企业所在区的土地行政主管部门负责具体实施，并办理有关审批手续，在审批后由区土地行政主管部门负责将有关租赁合同及审批资料报市土地行政主管部门备案。
6、签订合同或协议。企业根据批准的处置方案，按批复意见签订协议或合同。办理国有土地使用权出让、租赁或作价入股的，要与市土地行政主管部门签订土地出让或租赁合同等有关手续；办理集体土地使用权租赁的，要与集体土地所有者签订集体土地使用权租赁合同；办理作价入股的，集体土地所有者要与企业签订作价入股协议。
7、土地登记发证。使用国有土地的企业办理土地登记手续，可直接向市土地行政主管部门办文窗口申请办理土地登记；使用集体土地的企业，可向土地所在地的区土地行政主管部门申请登记，经区初审后，报市土地行政主管部门审批。
(九)集体土地资产处置的有关政策措施：
1、土地使用权以出让方式处置的，企业改制后将集体土地征为国有办理土地出让手续，且不改变用途并不重新建设的，由改制企业缴纳土地出让金，其土地出让金按评估确认价的20%缴纳，并按“收支两条线”的原则，除土地复垦基金(每亩10000元)及土地出让业务费(按出让金的1%计)外，其余由市财政按70%的比例返还给企业，并用于职工基本养老保险。该资产的最后处置权属于国家。
2、鉴于历史原因，对改制企业补办规划、土地、房产等手续时，属企业生产性用途的可免收市政配套费，参照国有企业改制的有关政策，减半收取其它规费、手续费。
3、为有利于企业发展，土地征用费的标准适当低于撤村建居的标准，同时，企业过去已付的租用费可抵扣土地征用费。
4、以集体土地租赁方式处置的，土地租金按评估确认价的20%乘以土地还原利率(按4%)确定。土地租金逐年缴纳，标准自合同签订之日起五年不变，五年后每三年调整一次，每次调整幅度不超过原租金的20%。租金由乡镇村集体经济组织负责收取，主要用于乡镇或村基础设施、公益事业的建设，不得移作他用。
5、以集体土地使用权作价入股方式处置的，其作价入股额按土地评估确认价的80%确定。
(十)改制后企业若需改变原土地用途，须报经市规划部门和市土地行政主管部门批准，重新补办有关手续，补缴土地有偿使用费等费用。如需改变用途进行房地产开发建设，必须统一纳入政府土地储备库，实行土地使用权招标或拍卖出让。
四、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理(市规划局办理)
(一)办理建设用地规划许可证的资料：
1、市土地行政主管部门开具的企业改制联系单；
2、1/1000地形图两份，用铅笔线划出用地范围，并向规划院四线室申请划出规划控制线；
3、土地使用权证(复印件)；
4、填写预审表和建设用地规划许可证申请表。
(二)办理建设用地规划许可证的流程：
1、凭以上资料报送总窗口；
2、综合处预审后，根据内容报处、局审定；
3、预审后转各业务处室，办理规划用地许可证手续；
4、办理完毕后报送总窗口，核发建设用地规划许可证(或填写市土地行政主管部门联系回执单)。
(三)办理建设工程规划许可证的资料：
1、改制后的土地使用证(土地呈报表)；
2、建设项目实测1/500地形图两份(详细注明占地面积、建筑幢数、层次、建筑面积准确数字)；
3、竣工图二套(含建施平面、剖、竣工图，并有设计单位盖章)；
4、有消防、环保、质监部门的书面审核意见；
5、违法建筑行政处罚证明及补交规费证明件；
6、填写建设工程规划许可证申请表。
(四)办理建设工程规划许可证的流程：
1、上述资料报送总窗口受理；
2、由综合处送有关业务处室并报局进行规划定性，确定是否允许补办建设工程规划许可证；
3、如确定允许补办，则到法规处接受违法建筑处罚，并到有关部门办理交纳规费手续；
4、交纳罚款和规费后，凭单据及补办资料由法规处报送总窗口受理，转各业务处室和局领导审查批准补办建设工程规划许可证手续；
5、由总窗口核发建设工程规划许可证。
以上资料齐全后，在15个法定工作日内办理完毕。
五、房屋所有权证的核发
(一)乡镇工业企业无论以何种方式进行改制，改制前应有合法有效房屋权属凭证，不具备房屋权属凭证，必须依法补办，并取得房屋所有权证。由市房产管理部门核发权证。
(二)房屋所有权证的办理。
1、1983年12月9日前，经批准建造的房屋，应按规划部门建房批准文件和用地审批手续，受理登记核发权证。未经批准建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地状况及负有法律责任的具结，经乡(镇)政府证明报市规划部门审核同意，由市房产管理部门受理登记、核发权证。
2、1983年12月10日以后经批准建造的房屋，在提交建设项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证(建筑许可证)、竣工验收证明后，受理登记、核发权证。未经批准的，应按规划部门和土地管理部门的审批程序，经行政处罚后，补办有关手续，凭补办批准文件受理登记。
在批准用地范围内，对少批多建房屋的超批准建房面积部分，经规划管理部门行政处罚和规划审核补证后，受理登记。
凡在1988年杭州市区开展房屋所有权总登记至今，已领取房屋所有权证的，根据房屋验换证管理实施办法办理换证手续，领取新的房屋所有权证。其中房屋所有权主、客体已发生变化的应持有效凭证，办理房屋转移、变更登记。
(三)房屋租赁管理。
凡涉及房屋租赁事宜的，房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向企业所在地的区房产管理部门登记备案。
六、其它事项
(一)西湖风景名胜保护区乡镇企业的土地使用证和房屋所有权证的登记发放，按西湖风景名胜保护区的规定执行。
(二)本意见自颁布之日起施行。本意见施行前有关文件中涉及乡镇企业改制的规定与本意见不一致的，应按本意见执行。已完成改制工作的乡镇企业，应按照本意见要求逐步规范。
(三)本意见适用于市区改制乡镇企业。各县(市)可参照执行。
杭州市人民政府
二OOO年七月二十八日
