杭州市人民政府
关于市区乡镇三产企业补办土地使用证
房屋所有权证工作的若干意见
杭政〔2002〕5号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:

为了进一步明晰产权,盘活存量资产,规范和完善对乡镇三产企业的管理,促进乡镇三产企业健康持续发展,根据国家和省、市有关法律、法规的规定,结合本市实际,现就市区(不含余杭、萧山区,下同)乡镇三产企业补办土地使用证、房屋所有权证(以下简称“两证”)工作提出如下意见:
一、补办“两证”的原则和范围
对乡镇三产企业补办“两证”的历史遗留问题,应本着“尊重历史、面对现实、依法办事、着眼发展”的原则,按照简化手续、规范收费、减少程序、方便企业的要求进行办理。办理范围为:市区范围内在1998年12月31日(含)以前兴办,符合环境保护、城市规划要求的乡(镇)、村集体办以及由集体企业改制为股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业、私营企业、个人独资企业等具有一定规模的市场、宾馆、饭店、交通运输类和仓储类等三产企业(以下简称“乡镇三产企业”)的经营性用地和用房。
二、土地资产的处置
(一)未经土地行政主管部门依法审批,擅自进行土地资产处置的行为无效,其土地使用权不受法律保护。
(二)乡镇三产企业土地资产处置应符合下列条件:
1、土地使用权属必须合法无争议,并已办理土地登记,持有合法的土地使用权证书。
2、建设用地必须符合城市总体规划和乡镇土地利用总体规划。
对于违法占用、非法改变用途或非法交易的企业用地,应当按照国家和省、市有关土地管理的规定予以依法处理。对经依法处理,补办用地审批手续,依法取得土地使用证后的企业用地,可按本规定申请土地资产处置。
对虽经依法审批,但尚未进行土地登记的用地,企业应将用地批准文件向土地所在地的区土地行政主管部门申请确权,由区土地行政主管部门负责地籍调查和初审后报市土地行政主管部门审核,由市土地行政主管部门出具土地权属证明。
(三)土地资产处置方式。
1、有下列情形之一的,应依法将集体土地征为国有土地(以下简称“征为国有”),再按土地使用权出让方式进行处置:
(1)企业连同土地使用权转让或进行不动产分割转让涉及土地使用权转让的;
(2)企业由该乡(镇)、村集体经济组织以外的经济组织或单位控股的;
(3)乡(镇)、村集体经济组织或改制三产企业要求以出让方式办理国有土地使用权的,由受让方依法办理征为国有手续和土地出让手续,并缴纳土地出让金。
乡(镇)、村集体经济组织和企业以出让方式取得的土地使用权,可依法进行转让、出租、抵押。
2、集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给企业,其涉及的土地使用权,可采取租赁方式进行处置。
采取租赁方式处置土地使用权的,作为集体土地所有权代表的乡(镇)、村集体经济组织要与承租企业签订土地租赁合同,按年缴纳年租金。
集体土地使用权租赁合同文本由市土地行政主管部门统一制订。
以租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租和抵押。如确有需要,应经出租方同意并依法补办有关手续后才能进行。
3、乡镇三产企业组建为股份合作制企业或有限责任制公司,所涉及的土地使用权允许以集体土地使用权作价入股,但其土地使用权入股的价格需经有土地评估资质的土地评估机构评估,并经市土地行政主管部门确认。以土地使用权作价入股的,由相应的集体经济组织按股权收取红利。
以集体土地使用权作价入股方式处置的,其土地所有权性质不变。企业终止时,土地使用权仍归原集体所有。
作价入股的集体土地使用权不得擅自转让、出租,不得擅自改变土地用途。
作价入股的集体土地使用权作为企业的法人财产可以抵押,抵押时应按国家关于集体土地抵押的有关规定办理审批手续。抵押权人处分抵押物时,需先补办征用、出让手续,补交土地出让金或以处分集体抵押物所得款项先行抵交出让金。
(四)对乡镇三产企业土地违法问题的处理。
对乡镇三产企业土地违法问题的处理,按照市政府《关于市区乡镇工业企业改制中土地资产处置和办理土地使用证、房屋所有权证等若干意见的通知》(杭政〔2000〕7号)和市政府办公厅《关于市区乡镇改制工业企业“两证”办理补充意见的通知》(杭政办〔2000〕24号)等有关规定执行。
(五)土地资产处置的有关政策。
1、市区乡镇三产企业以出让方式办理国有土地使用证,在1998年12月31日(含)前经依法批准已建成使用的,其土地出让金按土地评估确认价的55%缴纳,并按“收支两条线”的原则,除土地复垦基金(每亩1万元)及土地出让业务费(按土地出让金的1%计)外,其余由市财政按20%的比例返还给集体经济组织,用于建立征地及保障基金。今后企业如重新建设且不改变用途、建筑面积又不增加,不再补缴土地出让金,对超过现有建筑面积的部分,按土地评估确认价的55%补缴土地出让金。对市政府定点的农贸市场以及蔬菜批发市场的用地,可继续保留行政划拨方式。
2、以集体土地租赁方式处置的,土地年租金按土地评估确认价的20%中的6%计收。土地租金实行逐年缴纳,标准自合同签订之日起5年不变,5年后每3年调整一次,每次调整幅度不超过原租金的20%。租金由乡镇村集体经济组织负责收取,主要用于乡镇或村基础设施、公益事业的建设。
3、以集体土地使用权作价入股方式处置的,其作价入股额按土地评估确认价的80%确定。
4、涉及征用集体土地的,其补偿安置标准可按照市政府令第152号和杭政〔2000〕3号文件的有关规定执行。
5、对乡(镇)、村的撤村建居发展留用地、开发性安置用地、拆复建用地,可以折抵符合规划但未办证的乡镇三产企业用地。折抵政策按照市委〔2001〕29号文件和市政府杭政〔2001〕15号文件精神办理。
三、房屋所有权证的办理
(一)合法建筑物。凡在1983年5月29日(含)前经批准建造的房屋,应按规划部门建房批准文件和用地审批手续,受理登记,核发权证;1983年5月30日(含)以后经批准建造的房屋,在提交建设项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收证明后,受理登记,核发权证;凡在1998年杭州市区开展房屋所有权属登记后已领取房屋所有权证的,根据房屋验证管理实施办法办理换证手续,领取新的房屋所有权证。其中房屋所有权主、客体已发生变化的,应持有效凭证办理房屋转移变更登记。
(二)未经批准建造的建筑物。凡在1983年5月29日(含)前建造的房屋,可出具房屋建造年份、用途、用地状况及负有法律责任的具结,经乡(镇)政府证明报市规划部门审核同意,由市房产管理部门受理登记,核发权证;1983年5月30日(含)至1998年12月31日(含)期间建造的建筑物,经规划确认,与城市规划无矛盾的,可根据房屋不同结构,参照成新,按每平方米200元、400元和600元基数的10-30%予以处罚,在补交城市建设配套费后,凭土地使用证、建设工程规划许可证办理房屋所有权证。
如企业的建筑物部分符合城市规划,部分不符合城市规划,对符合规划的部分经依法处理后可予以办理房产证。1999年1月1日以后未经批准建造的建筑,一律按现行法律法规处理。
在批准用地范围内,对超过批准的建房面积部分,按市房管局和规划局《关于产权登记房屋实测面积与规划批准建房面积差异等有关问题处理意见的通知》的有关精神办理。
(三)申领房屋所有权证需提供具有资质的建筑质检部门出具的质检报告。
四、其它
(一)允许乡镇三产企业根据实际情况办理国有土地使用权证或集体土地使用权证。对乡(镇)村集体经济组织拥有乡(镇)、村集体土地使用权的土地,以租赁或折价入股方式处置给改制三产企业,房屋为改制三产企业的,给予企业转办集体土地使用证和房屋所有权证;对原来以改制三产企业名义办理了集体土地使用证,实际土地使用权及建筑物仍为镇或村所有,现要求办理房屋所有权证的,允许镇、村集体经济组织申请土地变更登记,并办理房屋所有权证。土地使用证和房屋所有权证的主体应一致,其有效期也应一致。
(二)为简化乡镇三产企业办证程序,在办理企业房屋所有权证时,对作为计算交易税费基数的房屋价格不实行评估,一律按市政府批准的《杭州市房屋重置价格标准》执行。对企业补办规划、土地、房产等手续时涉及的各项规费、手续费、评估费实行减半收取,测绘费、质检费等其它收费项目给予优惠收取。
(三)将乡镇三产企业的消防、环保、质检问题纳入日常管理,对存在严重消防或质量隐患的,其企业用地可予以办理国有土地使用权证或集体土地使用权证,但不予办理房屋所有权证;对不符合规范要求及存在严重消防隐患的建筑物,承诺在3年(2004年年底)内或在消防、建筑主管部门要求期限内拆除改造的,应与有关部门签订书面协议,可先交纳对建筑物的处罚款,待建筑物拆除后予以退还。
(四)在处理违法土地及地上建筑物工作中,如涉及同一对象的处罚,应根据不同情况,由土地行政主管部门或城市管理行政执法部门作出处罚,不作重复处理。违法土地上的建筑物,由土地行政主管部门负责处理,建筑物交所在区政府处置,由规划行政主管部门进行确认。建筑物的变价收入交同级财政。其他无证建筑物由城市管理行政执法部门负责处理。
(五)原为工业用地,已于1998年12月31日前改变为三产用地,且符合城市总体规划和土地利用规划要求的,以及1999年1月1日后按城市规划要求,现已改为三产用地的,允许按本规定关于乡镇三产企业用地政策进行土地资产处置。对现状为乡镇工业企业用地,规划为商业公建用地的,允许按商业公建用地办理建设用地规划许可证,并按商业公建用地政策进行土地资产处置。对现状为乡镇三产企业用地,规划为居住用地(经营性房地产用地)的,可由市土地储备中心按规定收购征用;乡镇三产企业用地另行按规划要求选址新建,在原面积范围内的,可按本规定办理。
(六)因市区乡镇三产企业量大面广,规模不一,为突出重点,解决主要矛盾,便于把握政策,补办搣两证攠的重点为规模较大、经营稳定、具有较好发展前景的三产企业。具体补办对象由企业提出申请、所在地的区主管部门初审汇总后送市联席会议确定,再进入办理程序。
(七)为提高办事效率,规划、土管、房管、财税、消防、环保、综合执法及城区绿化等有关部门要本着简化手续、方便企业的原则制定具体办事程序。要尽量吸取办理乡镇转制工业企业“两证”工作中行之有效的方法,在尽可能短的法定日内办结;要充分利用已有的资料,节省企业办证费用。
(八)建立联席会议制度。为加强对乡镇三产企业“两证”办理工作的领导,市政府建立由分管副市长牵头,市贸易局、农办、经委(乡企局)、建委、计委、旅委、国土资源局、规划局、房管局、财政局、综合执法局、绿化委城区绿化办、公安局消防支队、环保局、工商局等部门负责人参加的联席会议,不定期研究解决“两证”办理工作中的重大问题。
(九)本意见自颁布之日起施行。各县(市)可参照执行。

杭州市人民政府
二ＯＯ二年三月三十日