关于印发杭州市市区进一步深化住房制度 改革若干意见的通知
杭政〔1999〕20号
各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)和省政府办公厅《转发省住房改革委员会关于进一步深化我省城镇住房制度改革实施方案的通知》(浙政办〔1998〕5号)精神,我市制定了《杭州市市区进一步深化住房制度改革的若干意见》,并经省住房改革委员会批复同意,现予印发,请认真贯彻执行。
一九九九年十一月三十日

杭州市市区进一步深化住房制度改革的若干意见

为贯彻执行《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号,以下简称《通知》)和省政府办公厅《转发省住房改革委员会关于进一步深化我省城镇住房制度改革实施方案的通知》(浙政办〔1998〕5号)精神,结合我市实际,特提出我市市区进一步深化住房制度改革的若干意见:
一、指导思想和基本原则
(一)深化住房制度改革的指导思想是:稳步推进住房商品化、社会化,逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住宅建设,促进住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
(二)深化我市住房制度改革的目标是:进一步深化我市住房制度改革,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系和保障体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场。
(三)深化住房制度改革的基本原则是:在国家统一政策指导下,结合我市实际,因地制宜,量力而行;坚持国家、单位和个人合理负担;坚持“新房新制度,老房老办法”,搞好新老政策的衔接、平稳过渡、综合配套。
二、停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化
(一)我市所有行政、企事业单位于1998年底前停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后,新建的经济适用住房原则上只售不租。
在我市住房实物分配停止以前,各单位已开工建设或预购并于1999年底前竣工验收交付使用的住房,可以继续按《杭州市市区公有住房出售管理办法》向职工出售,也可按《通知》规定的新政策由职工购买。
(二)住房分配货币化的形式包括:职工工资、住房公积金以及住房补贴等。完善住房公积金制度,向职工发放住房补贴,资助职工在个人合理负担的基础上,利用住房公积金、住房补贴和个人住房贷款购买商品房、经济适用住房。
(三)住房公积金制度是住房分配货币化的重要形式。要进一步推行和完善住房公积金制度,建立健全职工个人住房公积金帐户,提高住房公积金归集率。1999年,职工个人和单位住房公积金缴存率达到7%,外商投资企业的中方职工要达到9%,有条件的单位可以适当提高。对本市最低生活保障线以下的职工家庭,经市住房基金管理中心批准,职工个人可免缴住房公积金,但其所在单位仍应按照规定比例为职工建立并缴存住房公积金。
(四)住房补贴是现阶段住房分配货币化的主要形式。行政、事业单位的住房分配货币化方案由市人民政府统一制定、实施。各企业单位应根据经济能力和职工收入水平等实际情况,制订本单位住房分配货币化的具体方案,经职工代表大会讨论通过,报主管部门同意和市房改办批准后组织实施。
各企业单位在制订方案时,应根据单位住房资金来源情况,合理确定职工住房消费比例、住房补贴的基准房价和面积控制标准。
住房补贴的发放,按照效率优先、兼顾公平的原则,根据职工的行政职务、专业技术职务、技术等级、工作年限和住房面积控制标准、职工原住房面积等因素综合确定。
1、对1999年1月1日以后参加工作的职工,单位除按规定比例为职工缴存住房公积金外,另按月给予不高于本人工资25%的住房公积金补贴,建立住房公积金补贴制度。
2、对1998年底以前参加工作的无房和住房面积未达到规定标准的职工(包括离、退休职工),由单位按规定发给一次性住房补贴。
一次性住房补贴总额为:用于住房补贴的经济适用住房价格的一半与职工可享受的住房补贴面积及住房补贴比例的乘积。
用于住房补贴的经济适用住房价格每年由市人民政府确定并公布,1999年每平方米建筑面积不得高于3000元。
住房补贴建筑面积(含阳台)标准上限:一般干部、职工70平方米;科级干部(含中级职称人员)80平方米;处级干部(含副教授级职称人员)90平方米;正局级干部120平方米。
住房补贴比例:职工个人负担比例不得低于20%,财政、单位补贴比例不得高于80%。
3、对1994年底前参加工作的无房或住房面积未达到规定标准的职工(包括离、退休职工),由所在单位按规定给予工龄住房补贴。工龄住房补贴额等于本市当年出售公有住房成本价的0.6%与该职工可享受的住房补贴面积以及1994年底前工龄的乘积。
4、职工工资水平较高的企业(含实行企业化管理的事业单位,下同)可不再发放住房补贴;职工收入与房价之比已达合理水平的企业,可适当提高住房公积金缴存比例;职工工资水平与机关事业单位相近,并有一定经济条件的企业,可按规定发放住房补贴;经济困难企业,住房补贴可逐步实行,也可降低补贴比例、补贴面积标准或规定补贴限额;亏损的国有企业,经职工代表大会讨论、主管部门同意和市房改办批准,可以暂缓实行住房补贴。
5、职工住房补贴实行“统一管理,专项存储,定向使用”的管理原则。
住房补贴具有住房公积金性质,纳入住房公积金管理,免征个人所得税。
住房补贴实行个人申请、单位审查、市房改办审批、财政核定的管理制度。各单位要根据实际划转资金数额,核定发放住房补贴人员,按公正合理的原则,确定住房补贴的发放对象。补贴资金存入职工个人专户,在职工购房时直接划入售房单位。具体使用管理办法由市房改办和市财政局另行制定。
职工申请领取一次性住房补贴,应满20年工龄。工龄未达到20年的,按实际工作年限计发,差额部分作为职工向单位的借支,在以后工作年限内抵扣。如果该职工工作不满20年离开原单位,其未抵扣的借支部分由职工本人一次性偿还。
6、住房补贴的资金来源。住房补贴资金主要由财政部门和单位住房建设资金、公有住房出售收入、财政拨付的预算外资金、单位其他收入以及折旧等资金的划转组成。在机制转换初期,财政可视财力情况,分期分批安排专项资金用于住房补贴。财政全额拨款或差额拨款的单位住房补贴的列支渠道顺序如下:(1)单位住房资金;(2)单位自有资金;(3)财政专项补贴。
经费自理的事业单位和企业用于住房补贴的资金,应立足于现有建房资金渠道(包括售房收入和公益金),不足部分在单位自有资金和税后利润中解决。
7、各单位应对职工家庭住房状况进行认真普查,建立职工家庭住房档案。职工家庭住房档案以每个家庭成员为对象,包括工龄、职位变化、已享受过实物分配情况或已享受过住房补贴情况等。要利用计算机对职工住房动态实行统一管理,保证住房补贴发放做到公正、合理、公平。
三、建立和完善住房供应体系,加快经济适用住房和普通住宅建设
(一)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:收入高的家庭购买、租赁市场价商品房;中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房;最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。
(二)建立以最低收入住房困难家庭为对象的住房社会保障体系。廉租住房主要从腾空的旧公房中调剂解决或由政府和单位利用住房基金和房改增值资金出资兴建,供家庭人均年收入在市政府公布的社会生活保障线以下的最低收入家庭租住。当家庭收入水平提高时,应迁出廉租住房或对其提高租金水平。廉租住房的租金实行政府定价。
(三)对购买经济适用住房和承租廉租住房实行个人申请、单位审核、市房改办审批的制度。
(四)新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等七项因素,利润控制在3%以下。使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进职工、居民购买住房。
(五)调整住房投资结构,重点发展包括经济适用住房在内的普通商品住宅,加快解决职工、居民的住房问题。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,建设用地采取行政划拨方式供应,严格控制经济适用住房设计和建设标准,大力降低征地和拆迁补偿费用,取消各种不合理收费。
(六)经济适用住房建设要坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则和合理用地、节约用地的原则。实行招标投标制度,用竞争方式确定开发建设单位,加强对开发建设企业的成本管理和监控。要确保经济适用住房的建设质量,并按国家标准和规范进行验收。
(七)经济适用住房建设由政府负责组织实施。在供应上,要向困难企业职工、特别是国有困难企业职工倾斜,优先安排给离退休职工、教师和住房困难户,并可利用房改增值资金,降低提供给困难职工的住房价格。
(八)继续发展集资合作建房。要坚持统一规划、配套建设,严格控制分散、零星的集资建房。允许企事业单位在符合城市总体规划的前提下,利用现有土地(或通过置换),或由政府有关部门牵头集中征用土地,组织职工集资合作建房。有关部门在税费、配套政策和住房贷款等方面按规定给予优惠和扶持。各单位组织集资建房的方案,须报市房改办审批。
四、继续推进现有公有住房改革,稳步开放住房二级市场
(一)按照《决定》规定,继续推进租金改革,逐步提高公房租金水平,到2000年,争取公房租金水平达到占双职工家庭收入的合理比例。房租支出超过双职工家庭工资收入5%以上部分,可用个人缴存的住房公积金支付。租金提高后,对市政府规定的不可出售公房住户、家庭确有困难的离退休职工、下岗职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等,实行减、免、补政策。
(二)进一步搞好现有公房的出售工作,对停止住房实物分配以前租住的公有住房,继续按《杭州市市区公有住房出售管理办法》向职工出售。规范现有公房的出售政策,一次性付款折扣要结合利率变动情况,逐步取消;职工购买现住房折扣率,要逐步降低,2000年以后一律取消;公房出售回收资金,除按规定提取房屋公共部位和共用设施的维修基金外,专项用于发放住房补贴。
(三)为支持、配合旧城改造,凡于1999年12月31日以前已签订拆迁协议的拆迁户,在回迁安置时,视同停止住房实物分配前租住的现住房,可继续按安置当年的房改成本价购买。
(四)稳步开放已购公有住房的交易市场。凡职工、居民取得住房所有权证和土地使用权证、契证后,经市房改办批准,可依法进入市场交易。同时规范住房二级市场的交易规则和税费政策,保障住房二级市场健康发展。
五、发展住房金融
(一)大力发展住房金融。市住房基金管理中心要会同有关银行充分利用住房公积金和其他住房资金,向中、低收入职工家庭发放住房政策性贷款,放宽对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。积极发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。简化贷款手续,提高服务效率。
(二)继续推行和完善住房公积金制度。要加强对公积金的管理和监督,调整住房公积金贷款方向。今后住房公积金贷款仅限于向职工个人发放,用于购买、建造、大修住房。
(三)要完善住房产权抵押登记制度,发展住房贷款保险,防范贷款风险,保证贷款安全。
六、实施步骤和要求
(一)各区和各部门要切实加强对深化住房制度改革工作的领导,健全工作机构。各单位要按照《通知》精神和本意见的要求,认真贯彻执行。市房改办等部门要加强对有关工作的指导。
(二)各单位住房分配货币化的具体方案,要在调查研究的基础上,广泛听取意见,经规定程序审议,上级主管部门同意,报市房改主管部门核准后执行。执行中,各单位要加强领导,精心组织。
(三)各新闻单位要做好宣传工作,严格把握宣传口径。要向广大职工居民宣传《通知》的主要政策和基本内容,宣传房改的成绩,宣传新老政策的衔接办法,提高政策透明度。要引导广大职工、居民提高认识,转变观念,理解和支持住房制度改革。
(四)严肃住房制度改革纪律。监察、审计部门要加强监督检查,对违反国家统一政策,继续实行无偿实物分配住房,扩大补贴面积标准,变相增加或骗取住房补贴,以权谋私和公房私租,牟取暴利等行为要严肃查处,并追究单位负责人和当事者的责任。
(五)各单位现已自行制定的符合单位实际的改革方案,要按照《通知》精神和本意见的要求进一步完善,经主管部门和市房改办核准后执行。
本意见自发布之日起实行。原有的有关政策和规定,凡与本意见不一致的,按本意见执行。