杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的若干意见

各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《杭州市城市房屋拆迁管理条例》已经杭州市第九届人大常委会第三十九次会议审议通过，并经浙江省第九届人大常委会第三十四次会议批准，于2002年5月8日公布施行。为了更好地贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)，保护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，现就《条例》中若干条款的具体应用问题提出如下意见：
一、《条例》第四条第三款“本条例所称承租人，是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。”
以下几种情况的房屋使用人，视同房屋承租人：一是虽没有租赁协议，但交纳租金的；二是由于历史原因既没有租赁协议，也不交纳租金，但房屋所有人与房屋使用人双方对事实居住关系无异议的；三是房屋所有人对租赁关系提出异议，但经人民法院裁定或仲裁委员会裁决仍维持原居住关系的。
二、《条例》第十一条第三款的规定：全部或部分使用国有资产投资或国家融资的建设项目，需要委托拆迁的，应当以招投标的方式确定受委托单位。其他项目的委托拆迁，也可以采取招投标方式。房屋拆迁主管部门负责对招投标实施监督管理。
委托拆迁招投标的具体要求：
(—)委托拆迁的招投标工作，应在办理建设项目《房屋拆迁许可证》之前完成。
(二)招标人在编制招标文件时应客观、公正。委托拆迁的招标文件应当包括以下内容： ，
1．建设项目的基本情况。包括前期工作情况、拆迁范围的地形图纸、被拆迁房屋的相关资料、各类房屋及附属物的调查汇总资料等；
2．拆迁补偿安置的法规、政策依据；
3．拆迁安置房源和临时过渡用房情况；
4，拆迁补偿安置资金的专项存储证明；
5，投标书编制的依据和要求；
6；对投标人的资质要求和相关条件；
7，组织解释招标文件及对投标人进行考察的时间、地点；
8．送达投标书的方式、地点及截止时间(自招标文件开始发出之日起至投标文件截止之日止)；
9．开标、评标的时间、地点；
10．其他需要说明的事项。
(三)杭州市行政区域范围内持有县、市级以上工商营业执照和《房屋拆迁资格证书》，并具有两年以上实际动迁经验的拆迁专业单位，均可参加与其资质等级相应的建设项目的委托拆迁投标。
(四)委托拆迁招投标的操作程序按照《中华人民共和国招标投标法》的规定执行。
三、根据《条例》第十四条的规定，拆除有产权纠纷的房屋、产权人下落不明的房屋的拆迁程序是：
(一)拆迁人在规定的搬迁期限届满后，应按照有关规定对应被拆迁房屋的自然状况作勘察记录，包括房屋的坐落、位置、朝向、面积、房屋建筑结构、房屋的用途、成新程度等，同时要拍照或摄像。 ．
(二)拆迁人对被拆迁房屋的勘察记录、调查资料进行整理后，向公证机关提交证据保全申请，办理证据保全，使勘察记录及调查资料具有法律效力。
(三)拆迁人必须依据被拆迁房屋的自然状况、评估结果和整个项目的拆迁安置补偿标准，制定被拆迁房屋的补偿安置方案。该方案应包括被拆迁房屋的补偿安置标准、计划补偿方式及房屋使用人安置情况等。
(四)拆迁人持对被拆迁房屋证据保全公证书、房屋使用人搬迁腾空房屋具结书或当地派出所、居委会出具的空关房屋证明书、房屋的拆迁补偿安置方案，报市房屋拆迁主管部门审核。市房屋拆迁主管部门应当在7日内给予审核批复，对同意先予拆除的在拆迁现场予以公告。
(五)上述房屋的拆迁，经市拆迁主管部门审核批复后，由拆迁人负责实施。在实施过程中，拆迁人应当充分征求街道、派出所、居委会的意见，取得上述职能部门的支持与配合。
四、根据《条例》第二十五条的规定，房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁补偿安置资金进行监督管理。其具体办法是：
(一)申请拆迁许可证的单位应当制定被拆迁项目所需的补偿安置资金预算，并报房屋拆迁主管部门审核。房屋拆迁主管部门自收件之日起10日内提出审核意见。
(二)拆迁补偿安置资金的预算额以拆迁范围内被拆迁房屋的总建筑面积乘以相应的货币补偿基准价确定，内容包括被拆迁房屋的货币补偿款、搬家补助费、临时安置费、委托拆迁费、评估费及拆迁管理费等项目。
(三)申请拆迁许可证的单位应将拆迁补偿安置资金预算的80％扣除安置用房折价款后的资金存人本单位(项目)开户银行，实行专项管理。拆迁人在申领《房屋拆迁许可证》时，应出具相应的拆迁补偿安置资金存款证明。
可折价计入拆迁补偿安置资金预算的安置用房包括拆迁人拥有产权的商品房及“二手房”，折价额度以该房屋的建筑面积乘以相应的货币补偿基准价确定。?
安置用房折价计入拆迁补偿安置资金预算的额度最多不得超过拆迁补偿安置资金预算总金额的50％。
存款银行应与房屋拆迁主管部门签订《拆迁补偿安置专项资金监督管理协议》，协助房屋拆迁主管部门对房屋拆迁补偿安置资金进行监督管理。
(四)拆迁人使用存入银行的房屋拆迁补偿安置资金，应当提出申请，房屋拆迁主管部门根据拆迁计划及有关证明材料，进行审核，并在5个工作日内签署意见。银行根据拆迁主管部门同意使用的意见办理拨付资金的手续。
未经房屋拆迁主管部门同意，银行擅自从拆迁补偿安置资金专户中拨付资金，造成被拆迁人不能及时得到货币补偿款的，银行应当承担连带责任。
(五)拆迁人存入银行的补偿安置资金不足以支付实际补偿安置需要的，主管部门应当责成拆迁人限期补足。
五、根据《条例》第三十二条的规定，被拆迁房屋用途的认定办法是：
(一)被拆迁房屋的用途分为住宅与非住宅。
非住宅房屋包括商业用房、工业用房、综合用房。商业用房是指商业、金融、保险、娱乐、餐饮、服务等行业的经营性用房；工业用房是指工矿企业车间、仓库等用房；综合用房是指写字楼、办公用房及其它用房；
(二)住宅与非住宅的认定以《房屋所有权证》记载的设计用途为准。《房屋所有权证》未表明用途的以产权档案记载的用途为准。
非住宅房屋具体类别的认定以《建设工程规划许可证》的功能记载为准。
(三)产权证已明确用途或产权档案已记载用途，经规划、土地管理部门批准改变房屋用途的，经本人申请，由房屋产权部门确认其房屋用途。
(四)产权证没有载明用途且产权档案无相关记载，在1990年4月1日《中华人民共和国规划法》实施前建造的私房，同时具备以下条件的，可以认定为非住宅：
1．经营部位在《房屋所有权证》确认的合法建筑范围内
2、持有合法有效的工商营业执照、税务登记证；
3、办理拆迁暂停手续时正常营业的；
4、经营者不是房屋产权人、共有人或直系亲属(含配偶)，具有合法有效的房屋租赁凭证的。
(五)经房产管理部门批准，将公有住宅用作非住宅的，拆迁时仍按住宅认定。
六、根据《条例》第三十五条第二款的规定，被拆迁住宅用房属于房产管理部门直管公房或单位自管公房，其承租人不愿意按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，其房屋拆迁补偿安置办法：
(一)拆迁人提供与被拆迁房屋价值及房屋建筑面积相当的安置用房与被拆迁人进行产权调换，安置用房由原承租人继续使用。
(二)所承租的直管公房或单位自管公房的使用面积换算成建筑面积的测绘费用由拆迁人承担。
七、根据《条例》第三十七条规定，对有使用人的房管部门代管房屋拆迁，必须实行产权调换，拆迁人应提供与被拆迁房屋价值及房屋建筑面积相当的安置用房，安置用房由原使用人继续使用，并仍由房管部门代管。待房屋所有人与拆迁人办理产权调换手续时，再进行资金结算。
八、根据《条例》第五十四条第二款的规定，对本条例施行后，按照原协议约定的拆迁过渡期限届满而仍未得到安置的，其临时安置补助费和搬家补助费的发放规定如下：
(一)临时安置补助费的发放标准可由被拆迁人根据现行条例及原《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定自行选择；
(二)被拆迁人回迁时，由拆迁人按现行条例规定的标准支付—次搬家补助费；
(三)公有房屋的被拆迁人选择按现行条例标准发放临时安置补助费的，其公房使用面积换算成建筑面积的系数为1．43。
九、根据《条例》第十一条和第二十条的规定：从事拆迁业务的单位必须取得房屋拆迁主管部门颁发的房屋拆迁资格证书；从事房屋拆除工程施工的单位必须取得房屋拆迁主管部门核发的房屋拆除工程施工资格证书。《杭州市城市房屋拆迁单位资格管理办法》和《杭州市城市房屋拆除施工单位资格管理办法》由市房屋拆迁主管部门制定后报市政府备案。

杭州市人民政府
二OO二年六月五日